Итоги 2022 г. года для коммерческой недвижимости (по материалам Forbes)

Ставки аренды не рухнули, уровень вакансии не взвился до небес, объем инвестиций рекордный — если верить традиционным контрольным показателям рынка коммерческой недвижимости, то кажется, что он прошел 2022 год без существенных потерь. Но при более детальном изучении становится понятно, что кризис настиг всех, а главные трудности, вероятно, еще впереди. Какие «черные лебеди» спрятались за сухими цифрами статистики, разбирался Forbes.

Оправившись от первого шока рынок коммерческой недвижимости весь год адаптировался к новой реальности. Владельцы торговых центров наблюдали за уходом иностранных брендов. Собственники офисов класса А спешно искали и находили арендаторов из числа российских IT-компаний и госструктур на место свернувших свою деятельность западных компаний. Ретейлеры забивали склады товарными запасами, не зная, случится ли следующая поставка. Все готовились к худшему. В декабре на мероприятиях, посвященных итогам года, спикеры регулярно произносили фразу «катастрофы не случилось». 

Катастрофой могли бы стать коллапс банковского сектора, кредитный кризис, инфляционный шок и гиперинфляция, резкое и продолжительное обесценивание рубля, но всего этого не произошло и пока нет оснований полагать, что произойдет.

Каждый представляет себе катастрофу по-своему. «Катастрофа на рынке торговых центров в прогнозах предполагала существенный рост доли свободных площадей, освобождение помещений иностранными арендаторами, падение ставок аренды и резкое сокращение числа посетителей», — говорит директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP.

«Многие эксперты прогнозировали чуть ли не обрушение арендных ставок и стоимости торговой недвижимости, — добавляет коммерческий директор R4S Group. — В этом году уровень арендных ставок хоть и пошатнулся на короткий период, но достаточно быстро выровнялся».

Другая группа собеседников Forbes считает фразу «катастрофы не случилось» мантрой, то есть инструментом самоуспокоения, поскольку условная «катастрофа» не просто случилась, а продолжает случаться прямо сейчас. «Участники рынка успокаивают сами себя, ибо ожидания были хуже наступившей реальности, — рассуждает генеральный директор IBC Real Estate. — При этом мы все еще находимся в эпицентре [сложной] ситуации, и конец года является лишь условной отсечкой».

«Ожидания начала года по резкому провалу рынка в 2022 году не реализовались: снижение есть, но не драматичное, — уточняет старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) — Но прогнозируемое снижение, скорее всего, произойдет в ожидаемом объеме, просто будет распределено на более длительный период — до начала 2024 года».

 

Что можно сказать о рынке, если судить по привычным статистическим показателям из аналитических отчетов? Складской сегмент отвечает за устойчивость: все компании отметили стабильность арендных ставок на фоне роста ввода и вакансии. К декабрю 2022 года общий объем качественной складской недвижимости в России вырос на 1,8 млн кв м (+5%) за год.

Относительно вакансии и ставок оценки аналитиков разошлись сильнее. Подсчеты CMWP показывают вакансию в 4,6% и ставки на уровне 6400 рублей за кв. м в год (минус 3% от пиковых значений в I квартале 2022 года); по данным CORE.XP, вакансия составляет 2,6%, ставка — 5500-5600 рублей за кв. м в год против 6000–6500 рублей за кв. м в год в I квартале; данные NF Group — вакансия 2,9% с учетом субаренды, уровень ставки не менялся с начала года и остался в диапазоне 5400–5500 рублей за кв. м в год.

В номинацию «депрессия» по итогам года попала торговая и офисная недвижимость. Все компании отметили минимальный за пять лет ввод торговых центров. Ввод офисных площадей, может составить 280 000–300 000 кв. м, при этом в прошлом году значение достигло 587 400 кв. м; Долю вакантных площадей класса А оценили в 13-14%,

Однако объем инвестиций, о которых говорится в итоговых отчетах консалтинговых компаний, при ближайшем рассмотрении оказывается не таким уж позитивным показателем для рынка коммерческой недвижимости, говорят собеседники Forbes.

Высокий объем инвестиций в первую очередь коррелирует с приобретением площадок под девелопмент в первых трех кварталах, такие покупки составили 45% от всего объема инвестиций. Девелоперы [жилья] по-прежнему продолжают пополнять свой земельный банк, несмотря на текущую неопределенность.

Неинвестиционный характер и многих других сделок, вошедших в статистику, отметили собеседники Forbes. Мы не знаем и, скорее всего, никогда не узнаем, какие из этих инвестиционных сделок были реальной продажей активов собственниками сторонней организации, а какие представляли собой внутрикорпоративные движения, перемещения активов, весомая часть таких сделок носит формальный характер».

Покупатели активов покидающих Россию компаний получат реальную выгоду, так как активы очень качественные, а продают их дешево, говорят собеседники Forbes. Значительная часть сделок проходила и проходит с дисконтом. В течение первых месяцев выходившие игроки предлагали дисконт по собственной инициативе, но к осени 50% дисконт от рыночной стоимости стал сначала неформальным условием, а к зиме и формальным требованием правительственной комиссии».

Сделки по выкупу иностранных активов у уходящих компаний составляют около 20-22% от общего объема. Внешнее давление на иностранных игроков вынуждало их продавать свои активы как можно скорее, в связи с чем они давали существенный дисконт. 

Субаренда в первой половине 2022 года «поразила» складской и офисный рынки. Объемы не освоенных арендаторами площадей оказались настолько значительными, что консалтинговые компании были вынуждены учитывать субаренду в общем показателе вакансии. Часть собеседников Forbes считают, что эта примета кризиса была своеобразной вспышкой и к концу года сошла на нет, другие ждут, что субаренда вновь станет мейнстримом уже в 2023 году.

Субаренда — явление, характерное для кризиса. Предыдущий всплеск мы видели в период пандемии, но оно впервые обрело такие масштабы, как в этом году. По нашим данным, объем скрытой офисной вакансии в марте составлял 130 000-140 000 кв. м, но уже в сентябре достиг своего максимума в 240 000 кв. м. На конец года общая площадь офисов, предлагаемых в субаренду, сократилась до 200 000 кв. м».

В складском сегменте ситуация развивалась похожим образом. Рост субаренды во всех регионах России продолжался до середины года, но к концу III квартала существенно снизился. Сокращение свободного предложения складов в субаренду происходило по нескольким причинам: часть площадей были арендованы, часть — снимались с рынка. В следующем году субаренда может вернуться к уровню 2022 года только если будет сопоставимая неопределенность на рынке.

Одним из позитивных для рынка факторов консалтинговые компании назвали устойчивость ставок аренды коммерческой недвижимости, но в отчетах теперь всегда есть уточнение: запрашиваемых ставок. Некоторые из консультантов прямо указывают, что договоры аренды заключаются по значительно более низким ставкам.

Часть опрошенных экспертов назвали происходящее необходимостью, поскольку снижение именно запрашиваемых ставок обрушит рынок. Впрочем, коррекция уже есть, и рынок начал «сознаваться», что аренда подешевела. «В офисном сегменте в IV квартале запрашиваемые ставки уже начали корректировку вниз, но по тем проектам, где изначально были по верхней границе рынка. Ставки закрытия снизились относительно первого полугодия на 10-15%, так что можно сказать «рынок сознался». В индустриальном сегменте ставки перестали расти, что тоже является показателем замедления.

Ставки аренды в среднем по рынку в 2022 году снизились на 7-10% в зависимости от сегмента. По наиболее качественным объектам класса А во всех сегментах снижение минимальное, но в следующем году мы ожидаем дальнейшего падения ставок аренды на уровне 5-7%.

В сегменте торговой недвижимости ситуация иная. В торговых центрах скидки и другие улучшения условий для арендаторов с самого начала не были тайной. Стрит-ретейлу удалось удержаться, и дисконты там не стали массовым явлением, уточняют собеседники Forbes. Непосредственно скидки предоставляются в слабых торговых объектах, для сильных более характерна, скорее, отложенная индексация по действующим договорам.

Вторая половина 2022 года ознаменовалась целой чередой пожаров на торговых и складских объектах. Из материалов информагентства «РИА Новости» следует, что в 2022 году произошло не менее 20 крупных пожаров на складах и не менее восьми — в торговых центрах. По мнению собеседников Forbes, эти происшествия не оказали влияния на рынок недвижимости, но они говорят о нехватке квалифицированных сотрудников и вынужденной экономии на безопасности. 

Поделиться:
Вернуться в раздел