• тел: +7(495)787-98-24
  • e-mail: info@cgip.ru

Недвижимость Москвы в разрезе новой кадастровой стоимости и перспектив ее снижения

Словосочетание «кадастровая стоимость» стало активно входить в оборот рядового предпринимателя и гражданина порядка 7 лет назад. До этого оно фигурировало лишь в профессиональных кругах оценщиков и юристов. Первично, с процедурой государственной кадастровой оценки и оспаривания ее результатов столкнулись владельцы земельных участков. В последующем, вопрос о величине кадастровой стоимости затронул собственников коммерческой и жилой недвижимости.

Отправной точкой можно считать Федеральный закон от 22 июля 2010 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ (далее по тесту - «ФЗ №167 от 22.07.2010г.»). Именно названный закон внес в федеральное законодательство первый подробный алгоритм проведения государственной кадастровой оценки и оспаривания ее результатов. До этого основным нормативно-правовым актом, регламентировавшим данную процедуру, было Постановление Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и ряд Методический указаний по кадастровой оценке, которые также действует и в настоящий момент.

Одним из ключевых нововведений ФЗ № 167 от 22.07.2010г. было предоставление исполнительным органам государственной власти субъектов РФ права на принятие решения о проведение государственной кадастровой оценки. Ранее этот вопрос был в ведении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (правопредшественник Росреестра). Таким образом,  субъекты — основные получатели налоговых и арендных платежей — получили право самостоятельно решать, когда им выгодно переоценивать находящуюся на их территории недвижимость. Также, ФЗ №167 от 22.07.2010г. закрепил возможность альтернативного рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости - в суде, данное право было закреплено и ранее, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В дальнейшем законодательство о государственной кадастровой оценке не раз претерпело изменения: в частности, была изменена подведомственность споров и закреплен обязательный досудебный порядок урегулирования для юридических лиц. В настоящий момент законодатель решил, что лучше этот пласт нормативно-правовой базы выделить в отдельный федеральный закон и существенно пересмотреть подход к лицам, осуществляющим государственную кадастровую оценку, передав эту обязанность сотрудникам государственных бюджетных учреждений, который должны будут быть созданы в каждом субъекте Российской Федерации. Но до практического применения нового федерального закона владельцам недвижимости еще рано — последние результаты определения кадастровой стоимости следует оспаривать в соответствие со старым порядком.

Москва была не первым регионом, который активно стал использовать государственную кадастровую оценку для пополнения бюджета. Оно и понятно, большая часть земли в столице находилась, да и находится сейчас, в государственной не разграниченной собственности и передана в аренду собственникам недвижимости, расположенной на конкретном земельном участке. Для того чтобы вопрос о кадастровой стоимости земли стал актуальным, Правительство Москвы вносит изменения в Постановление от 25 апреля 2006 года №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» и переводит всех арендаторов, у которых договор аренды заключен в соответствии с Земельным кодексом РФ, на механизм оплаты арендной платы аналогичный земельному налогу — ставка от кадастровой стоимости. А в конце 2012 года утверждаются новые результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы. После чего жизнь у арендаторов государственной земли существенно осложнилась.

Почувствовав «запах денег» Правительство Москвы еще дважды, с периодичностью раз в  год (в 2013 и 2014 годах), переоценивает земли, прежде чем законодатель установит минимальный период между государственными кадастровыми оценками в 2 года, и каждый раз цена земли росла. С 2014 и 2015 года налоговая база налога на имущество организации (за исключением отдельных объектов) и налога на имущество физических лиц стала определяться как кадастровая стоимость объекта недвижимости, признаваемого объектом налогообложения. Указанные изменения в налоговом законодательстве послужили поводом для переоценки соответствующих объектов недвижимости.

В ответ, несогласные с размером кадастровой стоимости собственники и арендаторы недвижимости, стали оспаривать результаты государственной кадастровой оценки. Если в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заинтересованное лицо могло выбрать один из двух способов оспаривания: либо в связи с недостоверностью сведений, использованных при проведение государственной кадастровой оценки, либо по причине определения рыночной стоимости объекта, то в судах, в первую очередь арбитражных, юристами было опробовано много различных способов защиты прав владельцев недвижимости. Но самым эффективным был признан путь установления кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

В первую очередь, необходимо определиться с понятиями.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с Федеральным законом об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая же стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценкив соответствие с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. К тому же, под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная не только в результате проведения государственной кадастровой оценки, но и в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимостью.

1.jpeg

Функциональное значение кадастровой и рыночной стоимости различно. Если рыночная используется как ориентир при совершения сделок купли-продажи, то кадастровая в основном служит целям налогообложения. По идее, кадастровая и рыночная стоимости должны совпадать. Но на практике так не происходит. Причина кроется в разнице методик определенияназванных стоимостей.

Если рыночная стоимость определяется в каждом случае для конкретного объекта, то кадастровая – для нескольких, а именно для всей недвижимости, вошедшей в перечень объектов, в отношении которой проводится государственная кадастровая оценка.

В основе определения обеих стоимостей является исследование рынка недвижимости, проводимое на дату оценки. Но если для индивидуальной сделки на этом процесс заканчивается, то для определения кадастровой стоимости все только начинается.

Главный принцип определения кадастровой стоимости – это массовость оценки. Так как объекты оценки разные по своей сущности (земельные участки, объекты капитального строительства и так далее), они еще и расположены в разных местах, в разном соотношении с транспортной и инженерной инфраструктурами, имеют различные юридические, физические, технические, объемно-планировочные и другие признаки. Эти признаки составляют так называемые ценообразующие факторы.

Логично, что нужно сгруппировать схожие по определенному набору признаков (этих ценообразующих факторов) объекты и оценить эту группу по определённым методикам. И так далее по другим группам.

Так что дело оказывается в методиках. А вот выбор методик, а в их составе подходов и моделей для определения кадастровой стоимости, осуществляется оценщиком. Этот выбор по законодательству должен быть обоснован, при этом могут использоваться методы компьютерного моделирования. Естественно, разные оценщики будут использовать разные подходы, методы и модели.

2.jpg

В итоге получается неким образом усредненная стоимость по сформированной кадастровым оценщиком группе объектов недвижимости. Так сказать, «атомом» кадастровой оценки становится удельный показатель кадастровой стоимости, и стоимость объекта оценки становится произведение удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта.

Кстати, то что объекты оценки сгруппированы, не означает, что они расположены в непосредственной близости друг от друга или являются смежными, если, например, говорить о земельных участках.

В кадастровом органе можно заказать справку о расчете кадастровой стоимости вашего объекта. В ней будет содержаться формула математической модели, по которой определялась стоимость вашего объекта. Будет фигурировать, так сказать, базовая стоимость и множество корректирующих коэффициентов. Ничего не понятно, но выглядит внушительно.

Что же в итоге? Почему все-таки кадастровая стоимость зачастую выше рыночной? В ответ можно было бы сказать о несовершенстве методик определения. Но кто-то же должен контролировать этот профессиональный момент. Ведь отчет об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу в Саморегулируемой организации оценщиков. Тут на сцену выступают государственные интересы, ведь речь идет о налогооблагаемой базе. Пожалуй, этим все и сказано, не будем распространяться.

Особенности составления Отчета об определении рыночной стоимости недвижимости

Перед составлением Отчета об определении рыночной стоимости оценщику необходимо выявить основные идентифицирующие объект признаки.

Для земельного участка - это вид права(собственность, аренда – для Москвы последнее мы наблюдаем в подавляющем большинстве случаев), категория земельного участка (земли населенных пунктов, промышленности и энергетики и т.д.), вид разрешенного использования (жилищное строительство, эксплуатация торговых, офисных, производственно-складских и прочих объектов) площадь, местоположение с транспортной доступностью, отношение к инженерной инфраструктуре (коммуникации), наличие сервитутов.

Для объектов капитального строительства – тип объекта (помещение, здание), назначение его по документам и фактически (офис, торговля, производство), инженерно-планировочные данные – материал стен, этажность, всего не перечислишь, - дата постройки, наконец.

Далее проводится предварительное исследование рынка объекта оценки.

Для наиболее типичных – по идентифицирующим факторам - и часто встречающихся объектов достаточно провести анализ на текущую дату, учитывая инертность рынка недвижимости. Для специфических объектов задача усложняется: необходимо до заключения договора быть уверенным, что на дату оценки удастся найти аналогичные объекты на рынке.

Дело в том, что основополагающим подходом к оценке такого рода объектов служит сравнительный подход. Он предполагает поиск на рынке предложений наиболее схожих с объектом оценки по ключевым параметрам объектов. Так как найти абсолютно схожие объекты невозможно, применяются корректировки, которые нивелируют отличия, например, разница в площади, отделке и прочее.

Итак, оценка у нас получается ретроспективная.

У нее есть следующие трудности:

1.       Сложно найти достоверные аналоги на дату оценки, так как на скриншоте должна быть дата до даты кадастровой оценки. Большинство сайтов с предложениями продаж не ставят дату опубликования объявления.

2.       Платные базы данных, где обязательно есть дата, часто не содержат нужные аналоги.

3.       Даже если находим объект-аналог, соответствующий по идентифицируемому по ключевым моментам, иной раз сложно попасть в ценовой диапазон, который мы знаем на основе анализа текущего рынка. Ведь не секрет, что за последние 2-3 года, несмотря на упорное общественное мнение, цены на недвижимость принципиально не изменились. Недвижимость – самая инертная часть рынка.

В первую очередь необходимо определиться с датой оценки. Как правило, она узнается из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Но бывают и такие случаи, когда справке нельзя доверять и приходится проводить целое расследование для определения даты, по состоянию на которую нужно определять рыночную стоимость.

В основном это касается объектов, у которых в период между государственными кадастровым оценками произошли изменения уникальных характеристик: например, изменён вид разрешенного использования или земельный участок подвергся межеванию.

Федеральный стандарт оценки требует, чтобы рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивалась исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок должен оцениваться как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

То есть, в ситуации, когда земельный участок с видом разрешенного использования под эксплуатацию склада, на котором стоит здание, которое числится как складское, но используется как магазин, объект будет оценен как земельный участок для торговых объектов. И стоимость его будет выше, чем у объекта, на котором реально расположен склад. Аналоги к такому земельному участку будут подбираться из сегмента рынка торговой недвижимости.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости

Законодатель в очередной раз изменил порядок проведения государственной кадастровой оценки и пересмотра кадастровой стоимости недвижимости. Новый Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ от 03.07.2016 ввел институт государственных оценщиков, отменил обязательное для юридических лиц досудебное обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и необходимость получения положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет об определении рыночной стоимости, исключил возможность оспаривать результаты определения кадастровой стоимости по причине недостоверности сведений, но добавил возможность исправления ошибки при определении кадастровой стоимости. Это лишь небольшая часть нововведений указанного закона. Их можно было бы раскрыть более подробно, но до практического применения нового порядка еще далеко. Действующие результаты государственной кадастровой оценки необходимо оспаривать в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года.

Таким образом, для оспаривания действующих результатов государственной кадастровой оценки юридическим лицам перед обращением в суд необходимо будет подать заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Но обо все по порядку.

3.jpg

4.jpg

 

Рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости в Комиссии

В состав Комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года, представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Предметом рассмотрения Комиссии является отчет об оценке, подготовленный оценочной компанией или независимым оценщиком, или документы, подтверждающие недостоверность сведений, примененных при последней кадастровой оценке.

В Москве существует правило 40 процентов. Комиссия заявляет, что снижение выше этого критерия находится вне ее компетенции, и если вы все же хотите оспаривать с таким большим снижением, идите в суд.

Стоит отметить, что и снижение стоимости менее, чем на 40% не является однозначным критерием получения положительного решения Комиссии. Указанная практика не должна обнадеживать заинтересованное в уменьшении кадастровой стоимости лицо. Самое главное, получившаяся рыночная стоимость должна попасть в так называемый диапазон рынка, то есть соответствовать показателям, которые имеются у Комиссии. В случае, если величина рыночной стоимости не будет в рамках диапазона, то в удовлетворении заявления будет отказано по причине: «Полученная величина итоговой рыночной стоимости не соответствует среднерыночным показателям для аналогичных объектов».

Хотя, зачастую по нашему анализу рынка, который проводится в каждом отчете для исследуемого сегмента рынка, она вполне соответствует.

Помимо рыночных условий отказа в удовлетворении заявления, существует еще большое количество чисто профессиональных претензий:отбораналогов, применение тех или иных корректировок. Ведь оценка дело творческое, по Федеральному стандарту оценки оценщик имеет право на применение своих методик, необходимо лишь обосновать их, но Комиссия может посчитать, что данный подход недопустим, а вот причины этого объяснять не будет.

На заседание в Комиссию необходимо идти с оценщиком. Сейчас в Москве пока существует практика возврата отчета на доработку. Оценщику высказываются претензии, которые послужили причиной отказа. Понять эти претензии может только специалист, он же в последующем и переделает отчет об определении рыночной стоимости с учетом замечаний Комиссии.

Рассмотрение дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде.

Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются в суде общей юрисдикции — в суде субъекта (областном, города федерального значения…). Одним из обязательных документов, которые должны быть приложены к административному исковому заявлению при обращении в суд, является положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об определении рыночной стоимости. Если указанный документ не будет представлен в суд, то первично административное исковое заявление будет оставлено без движения, а в последующем возвращено заявителю. Важно, чтобы положительное экспертное заключение было получено до обращения в Комиссию.

Отчет об определении рыночной стоимости и положительное экспертное заключение  саморегулируемой организации оценщиков являются основным доказательствами величины рыночной стоимости. Достоверность расчета рыночной стоимости может быть проверена в рамках судебной оценочной экспертизы.

Согласно пункта 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Процессуальный кодекс допускает, что суд может не согласиться с заключением экспертов. Также возможно проведение повторной экспертизы. Совершение тех или иных процессуальных действий зависит от фактических обстоятельств и навыков юристов, которые являются представителями сторон в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Здесь необходимо уточнить, что представителем административного истца может быть только лицо, имеющее высшее юридическое образование. При рассмотрении дела особенно важно взаимодействие юриста и оценщика, составившего отчет об определении рыночной стоимости. От их слаженных действий зачастую зависит исход спора.

Существенным отличием рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости в суде от пересмотра в комиссии является то, что в отношении той или иной величины рыночной стоимости даются пояснения и расчеты. Комиссия же может отказывать в установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости сославшись на формальный мотив, которые не будет содержать внятных разъяснений.

Безусловно, судебный процесс длится дольше, чем рассмотрение заявления в Комиссии, но в результате заявитель получает решение, содержащее величину кадастровой стоимости, которая не может быть пересмотрена в промежутке между очередными государственными кадастровыми оценками. Данное обстоятельство особенно актуально в свете активных действий по пересмотру кадастровых стоимостей со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, в чьи бюджеты поступают налоговые платежи. К примеру, в 2016 году по заявлению Департамента городского имущества города Москвы на основании недостоверности сведений в Комиссии была пересмотрена кадастровая стоимость ряда объектов капитального строительства. При этом собственники недвижимости не были уведомлены надлежащим образом, и большая часть их них узнала об изменении кадастровой стоимости уже от налоговых органов. Судебный процесс исключает возможность для подобного рода действий со стороны органов государственной власти.

Еще одним плюсом судебного рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости является тот факт, что расходы на составление отчета об определении рыночной стоимости и получение положительного экспертного заключения  саморегулируемой организации оценщиков могут быть взысканы в пользу заявителя в качестве судебных издержек, наряду с расходами по оплате юридических услуг.


Возврат к списку